9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（简称《实施意见》），该文件自2026年9月28日起正式生效。

《实施意见》涵盖六大政策领域：强化预售管理、推进现房销售、建立主办银行制度、增强融资支持、优化土地供应策略，以及加强质量监管和市场秩序规范。

一、全面强化商品住房预售管理

（一）细化预售门槛，完善监管流程。《实施意见》指出，2026年8月28日后新挂牌出让的商品住房项目，若申请预售，单体建筑需完成主体结构封顶。项目预售资金须接受全程、全额监控；项目通过综合竣工验收后，资金监管方可解除。

（二）分类处理在途项目，确保平稳过渡。《实施意见》规定：其一，2026年8月28日（含）前已取得或部分取得建设工程规划许可证但未申领预售许可证的商品住房项目，预售条件及资金监管按原政策执行。其二，2026年8月28日（含）前已获得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新土地项目执行预售管理；若各区政府能确保按时交付，在强化资金监管并报市房屋管理部门备案后，2027年底前可继续按原预售条件申请。其三，2026年8月28日（含）前已发布出让公告但在此日期后取得土地使用权的项目，2027年底前上市时，预售条件可按原政策执行，但资金监管须遵循新规。

二、稳步推进商品住房现房销售

《实施意见》规定，自2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先考虑现房销售；实行现房销售的项目，需在土地出让公告中公开相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，可向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。

《实施意见》引入现售定金制度，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房者签订定金合同，定金通常不超过购房总价的3%。若企业违约未能按期交房，购房者有权按合同解除定金合同，企业须依法返还定金并承担违约责任。

三、推行主办银行制度

《实施意见》明确实施主办银行制度，自2026年8月28日起新签借款合同的项目须遵循此制。若单一贷款银行提供开发贷，该行为主办银行；若银团提供贷款，牵头行为主办银行。

《实施意见》规定，房地产开发企业须在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、自有资金、现房销售资金等相关款项均须纳入该账户管理。市、区房地产交易中心作为资金监管机构，按规定执行监控。

四、加大融资支持力度

《实施意见》明确：其一，规范个人按揭贷款发放，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，须竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金通过受托支付方式划入监管账户。其二，增强开发贷款支持，对现房销售和预售项目，按市场化原则满足合理融资需求，使贷款发放与建设周期匹配，并加大对现房销售和“好房子”项目的支持。其三，促进金融与房地产良性循环，支持符合条件的房企通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展项目融资，一视同仁满足不同所有制企业的合理融资需求。

五、优化土地供应管理

为强化规划引导、资源整合和市场导向，《实施意见》实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动，深化市场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。

《实施意见》明确土地价款可分期缴纳。2026年8月28日后新挂牌出让的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期支付。首付款须在出让合同签订后30个自然日内缴纳，比例不低于总价的50%，余款可延至合同签订后一年内付清；根据市场和项目需求，经决策后可再延长一年；分期付款不计利息。

六、持续加强质量监管和市场秩序规范

为强化政策协同、提升住房品质、保障购房者权益，《实施意见》还提出，实行项目开发公司制，建立商品住房项目工程质量保障体系，统筹推进“好房子”建设；持续优化审批流程，提升管理服务效率，营造良好营商环境；健全房地产市场信息公开发布机制，加强市场监管，维护良好秩序。

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